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2016年,房价为什么会涨?SEO竞争也大

2016-12-18 admin 外链代发 0人评论 54259

2016年,房价为什么会涨?SEO竞争也大  外链代发  第1张

2016年,房价为什么会涨?2017年房地产市场又会怎样?

宏观层面:

2016年政府工作报告中提出,今年广义货币M2预期增长13%左右。国家统计局数据显示,2015年的名义GDP增长率是6.45%,而实际GDP增长率则是6.94%,其隐含的通货膨胀率为-0.5%,即轻微的通货紧缩。尽管楼市火爆,但你不得不承认,整体的经济形势是通缩的,实体经济的问题,很多文章都有叙述,就不多说了。由于房地产的火热,带动了相关行业,如建材、水泥、钢材等行业的发展,所以,作为支柱产业的房地产的上涨,是一种选择性通胀的体现。换句话说,如果不是房地产,通胀的压力释放到其他领域,恐怕大家会从物价首先有感觉。

2017年世界整体经济发展是有全球性的通胀压力的,比如维持在历史低价的原油价格已经蠢蠢欲动很多回。人民币贬值无疑会增强出口企业的价格优势,但同样也会造成融资成本的增高,以及热钱的流失。通胀之后通缩一定会来临,同样,通缩之后面临的就是通胀的经济规律。在房地产被调控政策限制住时,贬值以及通胀会带来实体经济的改善,是可以值得期待的。

如果从整体的货币政策来看,人民币货币政策相对还是保持宽松,对于首套房和改善型需求依旧是合理的房地产供给关系,加上实体经济的必要性回暖,整体的货币政策应该还是相对宽松的,市场大的态势还是会促进消费,所以加息的压力并不会很大,但是也有可能会按照惯例,针对行业进行差异化的利率政策。本轮上涨中,需要注意去库存的本意是去化三四线部门城市库存压力大的现象,但市场的反应是一二线城市的飞涨。长远来看,去库存还是一个长久的政策。

微观方面

重点关注到的是几个数字的变化,将会成为房地产市场的风向标。

土地成交量以及成交价格:

以北京为例,2016年北京所有土地拍卖计划都已经完成,北京市规划委相关数据统计,今年北京共完成13宗地块的出让交易,总计出让含住宅用地的建筑用地约84.56万平方米,规划建筑面积约186.27万平米。这两项数据均是北京含住宅用地供应近五年的最低值。

例如南京,尽管土地供应加大,但是土地价格由于房地产市场供应量不足,开发商对于土地的储备需求,不少热门板块,土地市场价格也经历了大幅度的上涨。

所以土地成交量和成交价格会预示着未来房价的上涨空间,缺乏供应量、土地价格上涨较高的区域,未来的房价还会存在上涨的可能。

各地房地产成交量、库存数量的变化

从上涨比较比较严重的区域,如南京,从年5万多套的库存,跌到2万5千套左右的量,想恢复到5万的库存需要很长的一个周期,所以供小于求的市场格局的影响还会蔓延。

对于三四线城市,如果库存供应量依旧较大,房价保持稳定其实就是一种上涨。库存越少,上涨的可能性也越大。

各地未来新房上市量

延续上一条观点,土地成交量决定了上市的供应量,一般开发商在近期已经做好了明年的开工工程计划以及营销计划,如果从当下国家对于楼市的调控力度,经过多轮调控之后的开发商不会再如以往冲动。换句话说:开发商已经做好了“过冬”的准备,或者是打算。也就是意味着,即使有一定土地出让的供应量,但并不表示明年就会有大量的商品房上市,首先建设有周期,另外也需要大量资金投入,在没有稳定的市场环境依托下,政策不断收紧,做出这样的判断并不难。

是否有可靠的规划、配套建设快速启动

刺激市场的方式有很多,一般政府出台新的规划,并且深度执行也会对本地市场造成深远的影响,比如:新区域规划、CBD、交通配套,如地铁、学区变化、商业中心的建设等等,除了规划之外,已经动工的配套对于楼市的刺激作用不容小窥。

所以,如果这些数据持续走低,以为是卖方市场到买方市场的转化时间周期会加长,一二线楼市变冷的速度不会特别快,但是这个趋势不可阻挡,从长线发展来看,一二线城市房地产增值的可能性依旧强大,三四线,尤其是经济发达区域,价格上涨的可能性,首先得从上面的几年数据变化来看,也并不难得出结论:房价始终还要上行,但都走的不会那么着急。

对于所有的垂直运营的互联网公司而言,2016年并不算一个特别好的年份,以南京为例,房价的暴涨,以前靠关系还能打折的楼盘变为靠关系都不一定能买到,甚至连买房的资格都变成了中介兜售的“房号”,动辄数十万购买一个号的情况成为荒诞的现实,这样恐慌式的购房潮,大的背景是买房人对于资产保值增值的渴望,背后也有媒体们自己为了营销去追捧楼市带来的自作自受:无论广告业务还是电商业务,被冲击的不是一点两点,是断崖式的下跌,不少中小垂直网站面对的是一种煎熬。

乏陈可新的垂直化运营 新媒体的变化并不重要

对于大多数垂直站而言,运营的方式并没有太多变化,而是运营的工具发生了变化。从运营的套路来看:

对于房地产行业的理解深刻,熟知本地房地产市场的变化。对于本地楼盘的营销思路有独特的见解。善于用新的产品进行销售,2016年开始流行,且还将流行的产品有:直播、VR和媒体大号。与开发商的关系,是排在首位的,由于房地产的区域属性明显,这一条会成为垂直网站的生存基础。房产电商变得越来越鸡肋,经历过数次升级后的房产电商最终名存实亡,渠道分销兴起,逼得互联网公司成为了传统代理公司。大多数垂直网站,在本地基本上并未形成网友深度的驻留,除了社群以外,网站并未有超越社区产品来应对移动互联网的冲击。网红社群成为不少区域垂直网站的公敌,这个意义上的网红特指对于本地房地产市场有独特见解的人士,成为公敌的原因在于:

1) 网红的低价很有竞争力

2) 网红们跟垂直网站一样会刷流量

3) 时而的爆款和耸人听闻的标题是网红说自己效果的“谈资”,尽管上海等地已经被抓和关掉一批,但潘多拉的魔盒已经打开。

4) 网红自建的社群,已经可以冲击垂直网站的市场,以专家的姿态去推荐和团购楼盘,其实并非得益于专家的强大,而是市场的火爆。

5) 不排除有利益输送的可能。

一方面,市场的火爆让开发商没有任何的推广需求,对于销售的意愿都不太强大,以南京河西南部为例:

政府对于相关楼盘限制的批复价格是3.5万元/平米,但是葛洲坝集团拍得的地块,楼面价是4.5万/平米,金茂府地块的楼面价在3.7万/平米,面粉比面包贵,可以预见这两幅地块在未来开盘的价格,对比之下3.5万/平米的价格不仅是“良心价”也是“白菜价”,所以楼市的疯狂,并不需要媒体和网红专家的推波助澜,已经让普通人的意愿拦不住:两年后同区域房价过6万,还有什么比这个容易。

不仅仅是南京这样的省会遭受市场的影响,很多城市都出现了这样的结果,比如广州:投资客的眼光不仅仅锁定本地,还锁定了周边城市,在代理公司的操作下,周边城市,如中山、佛山等邻近四五线城市的房价,遭到疯抢,场面犹如不要钱:每周都有不断的大巴从广州拉来投资客,以佛山高明为例,这是佛山地区房价最低的区域,未来会有地铁通车,曾经3000多、4000多的房子,被代理公司直接加价1000元每平米,对于投资客而言,并不是冲动,这样的谷底价格,也是基于未来的预期:土地拍卖的楼面价也早已破了2000元/平米,加上地铁,总价三四十万就能参与到这场“投资”,极低的门槛让本地开发商喜笑颜开,而悄悄的,各地的房价被这样的代理“渠道分销”模式,悄悄的拉高了。

这样的市场背景下,开发商与平台陷入囚徒困境

谈及对于新媒体的运营,房产领域的领悟其实并不高明,相比之下:垂直网站并未出现一款装机必备的产品,用以统治市场,更多的精力是在于营销,而非产品。而新媒体的运营,比如公众号、无人机拍摄、VR样板间等等项目,都是碎片化时代抢眼球的好东西。矛盾的是,火爆的市场背后,做再多的也是无用的。

在其他房地产市场没有陷入疯狂的区域,除了延续一些传统玩法之外,渠道分销大当其道:

深入线下大量的派单、活动,搜集购房意向人群数据。不断的sale call,电话“洗”数据。邀约精准购房人群到售楼现场转化意向人群、逼定、杀客。

如果看,还有什么与互联网有关联的话,基于线上的宣传推广、基于线上数据的搜集,信息系统的使用之外,现有的模式是完完全全的传统模式,而且这并不是垂直网站所擅长的领域。

这样的结果造成的原因有很多,与近年来房地产的飞速发展分不开。

从媒体角度:

大量新兴的平台、媒体杀入,尤其是一二线城市,除了传统媒体,网络媒体的数量日渐增多,数十家媒体都要依靠房产行业作为主要营收。房产垂直平台的人员水平参差不齐,工作的心态发生了变化,踏实、专业的优良传统并未有效传承到新入职人员,很难进行沉淀,普遍浮躁,对于房地产营销的专业度不够,也不懂得如何了解客户的需求并且形成可以执行的整合营销方案。新进平台并未有足够的实力承接开发商的营销需求,过度承诺是通病。很多的所谓“网络营销”其实是站方的“抖机灵”、炫技,忽略对于用户的体验,客观程度上是损害自己的公信力。

从开发商角度:

大多数开发商对于互联网营销的理解,浅薄且无知,认为垂直平台和公众号软文就是互联网营销的全部。盲目相信公众号点击,即使是十万加的文章,其实在一二线城市的影响力也有限,并且,非全国性新闻的公众号房产类阅读,想每篇都十万加,除了刷,别无他法。数千的阅读数都是杯水车薪,无法达到互联网要求的长时间、多频次的曝光基础。开发商的甲方思维严重,动辄对平台呼来唤去,甚至而言相对,追求所谓的“效果”“成交”,这是操盘的不专业表现,永远尊重每个媒体是一个基本素质,也不要瞧不起任何一家媒体。电商相关灰色收入,撑死胆大的饿死胆小的,不展开!

从垂直平台来看,尤其以一些靠电商为生的平台,追求结果就很重要,一方面要向资本方报告进展,另外一方面要验证模式,看上去风光的电商渠道成交数据报告,写满了一部部“灰色”历史。

2015年,房多多COO曾熙在接受中国房地产报记者专访时表示:“房地产传统电商线下的确存在非常庞大的灰色链条,目前我看到的传统电商,90%以上都避免不了利益输送和内外场勾结。”

笔者也非常赞赏曾总对于自己从事事业的坦诚,如果哪一天,行业这层窗户纸被正儿八经捅破之时,也是相关参与的双方人员牢底坐穿之时。

所以,买房人曾经寄希望“房产电商”降低房价,最后却变成了在营销层面拉高房价的有力手法之一。

2017年市场格局可能巨变 垂直网站亟需升级

2017年的市场格局变化,已经说的很明白,疯狂的楼市终归不是长久之计,一切会回归到正常,并且可能还要面对比较严峻的挑战:意图涨价的可能性微乎其微,我毫不担心政府对于房价调控的决心,这句话我在调控之前说过,现在调控政策频出,这句话依旧要提。

房价不跌,就是增长,而基于10%到20%的拐点式价格调节,对于中国的房地产市场并不陌生,加上近期对于限购、金融杠杆的限制,2017年,房价的下跌并非不可能,并且可能性很大,在调控和媒体的呼吁之下,楼市由热转冷,国人的买涨不买跌,让楼市变的理智起来也并不是不可能。

这也意味着,互联网营销又会变成“香饽饽”。

2017年,房地产互联网营销会有哪些变化?我们先看一二线城市。

一、 垂直平台转型加剧 大数据成为致胜法宝

前几天,搜房房天下的员工在南京游行,随着房地产市场可能的转冷,对于转型成互联网中介的“房天下”,面对可能到来的市场转冷,进行人力资源结构优化,其实也无可厚非,因为传统中介在面临楼市转冷的时候,大规模关店、裁员成为惯例。尽管如此,搜房也应该妥善安排好被裁员员工的应得的收入,而不是变相的压榨老员工,对员工的尊重是任何一个企业最基本的法则,也在行业给自己留个口碑。

搜房的转型已经两年,这两年也是房地产迅猛发展的两年,从市场的反应来看,搜房原有的媒体化优势被莫天全放弃后,打造类似淘宝的购房平台并不是一帆风顺,各分公司被闹事的图文经常会被放出来,并且已经很难引起关注,不能说搜房的转型已经失败,但这样的种子,已经从莫天全决心放弃媒体化,把一帮多年来协助搜房成长的忠诚的老员工推出门外那天起,已注定!

财报显示,搜房网第三季度总营收为2.501亿美元,同比增长1%;归属搜房网股东的净亏损为490万美元,不及去年同期的净利润140万美元。搜房网第三季度营收成本为1.570亿美元,较去年同期的1.885亿美元增长16.7%。

作为曾经的老对手,乐居却一直坚持基于互联网平台的运营建设,在刚刚结束的乐居创新峰会上,乐居CEO贺寅宇一口气向行业推了7款产品,他们成为“1+1+7”最主要的云眼系统,以及针对其他资源的整合打通。

简单而言,云眼系统是把乐居的用户进行标签化,通过数百个标签来分析用户,最终可以把用户分级,而乐居打通了基于微博、微信、分众屏幕广告、各大搜索平台、专车服务,加上自己的通路,可以用技术手段在用户的不同场景下,形成闭环。

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